Дата актуализации:
Краткий обзор
Статья 210 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) регулирует переход права собственности на земельный участок к новому собственнику в случае перехода права собственности на здание, строение или сооружение, расположенные на таком участке. Иными словами, она закрепляет принцип «следования земли за объектом недвижимости».
Текст статьи 210 ЗК РФ (ред. )
При переходе права собственности на здание, строение или сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к новому собственнику переходит право аренды или иного срочного пользования этим участком, за исключением случаев, установленных пунктом 2 настоящей статьи.
Если иное не предусмотрено договором аренды (или ином договоре срочного пользования) земельным участком, здание, строение или сооружение может быть отчуждено без перехода права аренды или иного срочного пользования участком.
При отчуждении здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем собственнику таких объектов на праве собственности, к новому собственнику переходит и право собственности на земельный участок в пределах, занимаемых такими объектами, а также в пределах необходимых для их использования.
Разбор ключевых положений
«Следование земли за объектом» по п. 1
- Действует, если здание/сооружение расположено на чужом участке (то есть арендатор или иной пользователь не является собственником земли).
- Переходит только срочное право пользования (аренда, безвозмездное пользование и т.д.).
- Не требует отдельного соглашения: достаточно перехода права собственности на объект.
Возможность «отделить» объект от земли по п. 2
Договор аренды может прямо запретить «следование земли». В таком случае:
- Новый собственник здания не становится арендатором участка.
- Старый собственник сохраняет аренду и сам отвечает перед арендодателем.
Переход права собственности на землю по п. 3
Если продавец владеет и зданием, и участком:
- К покупателю автоматически переходит собственность на участок.
- Размер участка определяется:
- земельной площадкой, физически занятой объектом;
- приусадебным, технологическим или иным минимально необходимым «обслуживающим» участком.
Как оформить переход права: покроковая схема
- Шаг 1. Подготовить договор купли-продажи здания/сооружения.
- Шаг 2. Установить характер владения землёй (собственность, аренда, безвозмездное пользование).
- Шаг 3. Проверить, не запрещён ли в договоре переход права пользования (п. 2 ст. 210).
- Шаг 4. Зарегистрировать право собственности на здание в Росреестре.
- Шаг 5. Одновременно (или дополнительным заявлением) зарегистрировать:
- аренду участка (если п. 1), или
- собственность на участок (если п. 3).
Типичные ошибки и как их избежать
Ошибка 1: не указать условия земли в договоре
Следствие: новый собственник неожиданно «наследует» аренду на невыгодных условиях или, наоборот, теряет землю.
Решение: всегда прописывать в договоре купли-продажи, кто и на каких условиях будет пользоваться участком.
Ошибка 2: не уточнить границы «минимально необходимого» участка
Следствие: споры с соседями, необходимость дополнительного межевания.
Решение: заранее заказывать межевой план и вписывать точные границы в договор.
Ошибка 3: игнорировать запрет на отчуждение сельхозземель иностранцам
Помните: хотя ст. 210 регулирует процедуру перехода прав, она не отменяет запрет на продажу сельхозземель иностранцам (ст. 3 ЗК РФ, п. 5 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ). Любая сделка в нарушение запрета будет признана недействительной.
Контрольный чек-лист для покупателя
- ☐ Снят ли запрет на отчуждение (обременение) в ЕГРН?
- ☐ Проверено ли, что участок не входит в земли сельхозназначения, если покупатель — иностранец?
- ☐ Ясно ли, что именно переходит, аренда или собственность на землю?
- ☐ Указаны ли точные границы участка в договоре?
- ☐ Согласован ли переход прав с арендодателем земли (если это аренда)?
Важные изменения за 2024–2026 гг.
Последняя редакция ЗК РФ (с изменениями от ) не внесла правок в текст ст. 210. Однако:
- вступили в силу новые правила внесения сведений в ЕГРН (электронный формат «одного окна»);
- расширены полномочия субъектов РФ устанавливать особенности оборота земель сельхозназначения (п. 3 ст. 79 ЗК РФ);
- с 1 марта 2026 г. ужесточен контроль за соблюдением целевого использования земель при сделках.
Статья 210 ЗК РФ — «карманный» инструмент, который позволяет быстро понять, что произойдёт с землёй при продаже здания. Главное — ответить на два вопроса:
- Кто является собственником земельного участка?
- Что предусмотрено договором аренды земли?
Получив ответы, можно безопасно подписывать договор и регистрировать переход прав в Росреестре.