С 2026 года в России продолжается активное обсуждение правового статуса апартаментов, и главный вопрос, который волнует собственников, арендаторов и девелоперов, звучит так: «Что же всё-таки представляет собой объект под названием “апартаменты” с точки зрения Жилищного кодекса?» В этой статье разберёмся, какие изменения уже вступили в силу, какие документы регулируют оборот апартаментов и чего стоит ждать дальше.

Почему апартаменты долгое время не попадали в ЖК РФ?

До конца 2025 года Жилищный кодекс не содержал определения «апартаменты». Все объекты, размещённые в гостиничных, офисных или иных нежилых фондах, юридически считались либо:

• нежилыми помещениями (ст. 16 ЖК РФ);
• либо объектами гостиничного типа (ст. 15.1 ЖК РФ).

Это значило, что:

1. Для прописки требовалось разрешение муниципалитета.
2. Коммунальные тарифы начислялись по ценам для юр. лиц (дороже, чем для физлиц).
3. Нельзя было оформить ипотеку под обычных условиях О С Р С.
4. К управлению применялся Закон о долевом участии в строительстве объектов недвижимости (214-ФЗ), но только частично.

Ключевой федеральный закон 2026 года: ФЗ-297 «О внесении изменений…»

06 марта 2026 г. Президент подписал Федеральный закон № 297-ФЗ. Он ввёл в ст; 16 ЖК РФ новый подпункт 6¹:

«Апартаменты — это изолированное помещение в здании гостиничного или иного специализированного фонда, предназначенное для временного или постоянного проживания граждан, обеспеченное всеми видами инженерного обеспечения и вводимое в эксплуатацию как объект недвижимости, не являющийся жилым помещением».

Важно: формулировка сохраняет статус «нежилое», но вводит ряд «жилищных» признаков:

• возможность заключения договора управления (аналог УО для МКД);
• обязанность собственников формировать общее собрание собственников апартаментов (ОССА);
• передача полномочий по контролю за эксплуатацией региональному жилищному надзору.

Как теперь оформляют собственность на апартаменты?

Поправки в ФЗ-214 и вопрос долевого строительства

Согласно пояснительной записке к ФЗ-492 от г., продажа апартаментов в строящихся гостиничных комплексах допускается, если:

• застройщик внесён в реестр Минстроя РФ;
• в договоре долевого участия (ДДУ) прямо указано, что объект — апартаменты;
• в договоре прописан проект декларации с характеристиками инженерных систем и сервисных услуг.

Это позволяет покупателям использовать материнский капитал, льготную ипотеку (программа «Семейная ипотека 2026») и субсидирование процентной ставки до 7,3 % годовых.

Муницижилий контроль: что изменилось с 1 сентября 2026 г.?

Как следует из пресс-релиза Совета Федерации от г., с 1 сентября 2026 г.:

• муниципальный жилищный контроль (МЖК) упраздняется;
• его функции переходят к региональному жилищному надзору (РЖН);
• вводится единая система мониторинга технического состояния апартаментов (портал rzhn.gov.ru).

Это должно унифицировать требования к эксплуатации, устранить разночтения между муниципалитетами и повысить безопасность проживания.

Собрание собственников: новые риски

Согласно ст. 45.2-1 ЖК РФ (в редакции ФЗ-297), собственники апартаментов обязаны:

1. Проводить общие собрания не реже 1 раза в год (очно или заочно).
2. Фиксировать решения в протоколе ОССА и вносить в реестр ФГИС ЖКХ.
3. С г. за фальсификацию протоколов предусмотрена уголовная ответственность (ФЗ-23 от ).

Что делать собственнику апартаментов прямо сейчас?

1. Проверьте ЕГРН: убедитесь, что в выписке появился код 12.00.00.00.
2. Обновите договор управления: подпишите новый документ, соответствующий требованиям РЖН.
3. Сформируйте ОССА: до г. проведите первое собрание и утвердите регламент.
4. Уточните налог: подайте заявление в ФНС на применение пониженной ставки 0,5 %.

2026 год стал переломным для рынка апартаментов. Несмотря на то, что формально они остались «нежилыми», государство ввело для них «жилищные» механизмы: долевое строительство, тарифы физлиц, налоговые льготы и обязательные собрания. Следующий этап, возможное внесение поправок в Градостроительный кодекс и появление отдельного федерального закона «Об апартаментах» к 2027 году.

Главное: следите за обновлениями на портале dom.gosuslugi.ru и консультируйтесь с квалифицированным риэлтором или юристом, прежде чем покупать или продавать апартаменты.