С 13 января 2025 года вступили в силу ключевые изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, касающиеся оформления договоров дарения недвижимого имущества. Теперь участие нотариуса является строго обязательным при заключении таких сделок между физическими лицами. Ниже ‒ подробности нововведений, последствия для сторон и пошаговая инструкция, как оформить дарственную безопасно и легально.
Что изменилось в законе?
Федеральным законом № 459-ФЗ от 13 декабря 2024 г. внесены поправки в п. 3 ст. 574 ГК РФ. Раньше дарственную можно было составить в простой письменной форме и затем зарегистрировать в Росреестре. Теперь:
- Любой договор дарения недвижимого имущества между гражданами (квартиры, дома, земельные участки, доли в праве общей собственности) подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
- Без нотариальной формы договор считается ничтожным, а сделку не зарегистрируют в ЕГРН.
Цель реформы: защита прав и снижение рисков
Как отмечают авторы изменений в “Нотариальном вестнике” (2024, № 9), обязательная нотариальная форма позволяет:
- Минимизировать мошенничество – нотариус проверяет правоустанавливающие документы и дееспособность сторон.
- Уменьшить количество судебных споров о недействительности дарственных из-за подписей недееспособных лиц или фальшивых документов.
- Ускорить регистрацию – нотариус самостоятельно направляет электронные документы в Росреестр через систему «СПАРК-Нотариат» или «ФНС-ЕГРН».
Таким образом, нотариат становится фильтром, очищающим оборот недвижимости от потенциально проблемных сделок.
Кому новые правила не касаются?
Исключения касаются:
- Договоров дарения недвижимости между организациями (применяется письменная форма без нотариуса).
- Договоров дарения движимого имущества (автомобилей, техники, денег, ценных бумаг).
- Дарения, совершаемого по завещательному отказу или в рамках наследственных отношений.
Пошаговая инструкция: как оформить дарственную после
Шаг 1. Подготовка документов
- Паспорт дарителя и одариваемого (или представителей по нотариальной доверенности).
- Правоустанавливающие документы на объект (ЕГРН-выписка не старше 5 дней, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН о правах/ограничениях).
- Согласие супруга/супруги дарителя (если объект приобретён в браке и является совместно нажитым имуществом).
- Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние/опекаемые.
Шаг 2. Визит к нотариусу
Нотариус:
- Проверяет подлинность документов, дееспособность сторон и отсутствие обременений.
- Составляет договор дарения в 3 экземплярах (для дарителя, одариваемого и в нотариальную палату).
- Засвидетельствует подписи, проставляет апостиль (при необходимости), заверяет договор.
Шаг 3. Регистрация в Росреестре
Нотариус в течение 1 рабочего дня передаёт электронный комплект в Росреестр. Заявитель получает электронную квитанцию. Срок регистрации – 3-7 рабочих дней. По готовности выписка из ЕГРН с новым правообладателем приходит на e-mail или выдаётся лично в МФЦ.
Сколько стоит нотариальное удостоверение?
| Тип платежа | Размер, руб. | Комментарий |
|---|---|---|
| Тариф нотариуса | 0,5 % от кадастровой стоимости, но не более 20 000 руб. | Установлен Приказом Минюста РФ № 107/2023. |
| Техническая и правовая работа | от 3 000 до 10 000 руб. | Зависит от региона и сложности проверки документов. |
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 руб. | Оплачивается при подаче в Росреестр (включена в счёт нотариуса при электронной подаче). |
Льготы для близких родственников
В декабре 2024 года Президент РФ подписал дополнительный закон, который предусматривает 50 % скидку на нотариальный тариф при дарении недвижимости:
- Родителям и детям (включая усыновлённых).
- Бабушкам/дедушкам и внукам.
- Супругам (при дарении доли в общем имуществе супругов).
Основные риски и как их избежать
Риск 1. Оспаривание сделки
Если даритель после оформления заявит, что подписал документы «в заблуждении» или «под давлением», нотариус зафиксирует видеозапись подписания и убедится в добровольности действий. Это существенно снижает шансы на отмену дарения.
Риск 2. Недееспособность дарителя
Нотариус обязан запросить выписку из ЕГРН о правах и ограничениях, а при необходимости ‒ справку из психиатрического диспансера. Если есть подозрения на дееспособность, сделка будет приостановлена.
Риск 3. Налоговые последствия
Одариваемый, не являющийся близким родственником, должен заплатить 13 % НДФЛ от кадастровой стоимости. Уточняйте налоговые обязательства заранее!
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос: Можно ли оспорить уже оформленную нотариальную дарственную?
Ответ: Да, но шансы минимальны. Потребуется доказать нарушение закона (например, подделку документов) и подать иск в суд в течение 3 лет.
Вопрос: Обязательно ли личное присутствие сторон?
Ответ: Да, личное присутствие обязательно. Допускаются представители только при наличии нотариальной доверенности.
Вопрос: Что будет, если я подам в Росреестр договор без нотариуса?
Ответ: Документы вернут с отказом в регистрации, указав на несоблюдение формы.
С 13 января 2025 года без нотариуса невозможно легально подарить квартиру, дом или земельный участок другому физическому лицу. Новый порядок повышает надёжность сделок, защищает права обеих сторон и снижает нагрузку на суды. Подготовьте документы заранее, воспользуйтесь льготами для близких родственников и оформите дарственную у квалифицированного нотариуса – это быстро, безопасно и легально.
Данная информация актуальна на 04 июля 2026 года. Перед оформлением сделки проконсультируйтесь с нотариусом вашего региона.