Объект незавершённого строительства (ОНС) — это сооружение‚ по которому работы приостановлены на любом этапе‚ не достигнув ввода в эксплуатацию. Для инвестора‚ застройщика‚ суда или банка критически важно точно знать‚ какую долю работ уже выполнили‚ сколько ресурсов ещё потребуется и какие риски скрывает сама конструкция. Ответы на эти вопросы даёт строительно-техническая экспертиза степени готовности.

Зачем нужна экспертиза

• Определение текущей рыночной стоимости ОНС для продажи‚ залога или долевого участия.
• Расчёт убытков дольщиков и инвесторов при банкротстве застройщика.
• Разработка плана расконсервации или достройки: сколько времени и денег потребуется.
• Подготовка документов для суда: независимое заключение служит доказательством.
• Получение разрешения на возобновление строительства после длительного простоя.

Нормативная база

Все расчёты выполняются в строгом соответствии с:

1. Приказом Минэкономразвития РФ № 611 (ФСО-7) «Об утверждении федерального стандарта оценки объектов капитального строительства».
2. СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» — для проверки технического состояния.
3. ГОСТ 31937-2011 «Национальные стандарты и правила в области оценки соответствия».
4. Методическими рекомендациями Росстройэкспертизы по обследованию ОНС.

Этапы экспертизы

3.1 Подготовительный этап

Включает сбор исходных данных:

• проектная документация (ПД)‚ договоры подряда‚ акты КС-2/КС-3;
• график строительства и корректировки к нему;
• информация о фактическом финансировании и поставках;
• свидетельства о праве на земельный участок и разрешение на строительство.

3.2 Выездное обследование

Визуальный осмотр + приборные измерения:

• лазерное сканирование или тахеометрическая съёмка;
• ультразвуковой контроль толщины бетона и прочности арматуры;
• термовизионная диагностика на наличие скрытых трещин и тепломостов.

Одновременно фиксируется фактическая степень готовности (ФСГ) по каждому виду работ: фундамент‚ каркас‚ инженерные сети‚ отделка.

3.3 Анализ степени износа и дефектов

Конструкции могут подвергнуться:

1. атмосферному износу (коррозия арматуры‚ разрушение бетона);
2. неправильной консервации (отсутствие гидроизоляции‚ влага внутри монолита);
3. конструктивным ошибкам (несоответствие проекту).

Для каждого дефекта рассчитывается объём и стоимость устранения.

3.4 Расчёт степени готовности

Используется формула‚ рекомендованная Минэкономразвития:

СГ = (Фактические затраты / Сметная стоимость полного объёма работ) × 100 %

Для многоквартирного дома дополнительно применяют расчёт по ключевым элементам:

3.5 Определение времени и бюджета на достройку

На основе корректированного календарного графика рассчитываются:

• остаточная трудоёмкость (чел.-часы);
• необходимые материалы и оборудование с учётом роста цен на 04/2026;
• корморальность — скрытые потери инвестора из-за простоя (инфляция‚ проценты по кредиту).

Результаты заносятся в таблицу «Прогнозный бюджет достройки».

Эксперт выдаёт:

1. Письменное заключение (30–60 листов) с описанием методики‚ фотоотчётом и расчётами.
2. Акт обследования с подписями всех заинтересованных лиц.
3. При необходимости — судебно-экспертное заключение‚ заверенное ФГУ «Росстройэкспертиза».

Стоимость экспертизы в 2026 году

Цены в Москве и крупных городах РФ:

• Малогабаритный объект (до 1 000 м²) — 90 000 – 170 000 ₽.
• Многоквартирный дом (10 000 м²) — 300 000 – 550 000 ₽.
• Судебная экспертиза с выездом в регион — +25–40 %.

Практические советы заказчику

• Не ждите «спонтанного» возобновления строительства — чем дольше простой‚ тем выше риск коррозии и рост затрат.
• Собирайте документы заранее: отсутствие даже одного акта КС-2 может занизить степень готовности на 5–7 %.
• Делайте независимую экспертизу до любых сделок: покупки доли‚ рефинансирования‚ вступления в наследство.
• Требуйте 3D-модель и BIM-аудит — это ускоряет дальнейшее проектирование достройки.