«Заклад» — это устаревшее, но всё ещё встречающееся в обороте название ипотеки (ст. 334–355 ГК РФ).
С 2014 года юридически правильный термин — «ипотека», однако в быту, кредитных договорах и даже судебной практике слово «заклад» продолжает употребляться.
В статье разберёмся, что в 2025-м считается закладом, как оформить, какие риски есть у сторон и как выйти из сделки без потери имущества.

Содержание

1. Что такое заклад в ГК РФ
2. Предмет и основания заклада
3. Форма договора и государственная регистрация
4. Права и обязанности сторон
5. Риски заёмщика и залогодержателя
6. Прекращение заклада
7. Актуальные изменения 2024–2025
8. Пошаговая инструкция оформления

Что такое заклад в ГК РФ

Заклад = ипотека: залог недвижимости (земельного участка, квартиры, дома, объекта незавершённого строительства) без передачи вещи залогодержателю.
Имущество остаётся у владельца, но обременяется в пользу кредитора (банка, частного лица).

• регистрируется в Росреестре;
• обеспечивает любые денежные обязательства: кредит, заём, неустойку;
• даёт залогодержателю преимущественное право удовлетворения из стоимости имущества при дефолте заёмщика.

Предмет и основания заклада

Что можно заложить

• земельные участки (кроме тех, что изъяты из оборота);
• квартиры, жилые и нежилые помещения;
• дома и объекты ИЖС;
• доли в праве общей долевой собственности (при условии выдела в натуре);
• объекты незавершённого строительства, если есть разрешение на строительство.

Основания возникновения

1. Договор — кредитный договор + ипотечный договор (ч. 1 ст. 353 ГК РФ).
2. Закон — при перерегистрации залога в спорной ситуации суд может учредить «заклад» судебным актом.
3. Смешанное основание — договор о залоге в силу нотариального акта (для сделок между физлицами).

Форма договора и государственная регистрация

Важно! С 1 января 2025 года при закладe через электронную сделку (дистанционно) достаточно простой электронной подписи, но кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН всё равно запрашиваются.

Права и обязанности сторон

Залогодатель (заёмщик)

• право сохранять владение и пользование недвижимостью;
• обязан платить налоги и коммунальные услуги;
• не может без согласия залогодержателя продать, подарить, сдать долгосрочно в аренду;
• при просрочке свыше 30 дней банк может подать в суд о взыскании и обращении взыскания на заклад.

Залогодержатель (кредитор)

• право досрочно потребовать исполнения всего долга при нарушении;
• обязан предупредить о намерении обратить взыскание за 30 дней (ст. 350 ГК РФ);
• может страховать заклад за счёт заёмщика;
• обязан вернуть права собственности после полного погашения долга.

Риски заёмщика и залогодержателя

Для заёмщика

1. Утрата жилья при неплате. Суд → аукцион → выселение.
2. Занижение стоимости на торгах. Стартовая цена может быть 70 % кадастровой.
3. Двойное обременение. Если квартира уже заложена в другом банке, новая ипотека не пройдёт регистрацию.
4. Штрафы за просрочку страховки. Если заёмщик не продлил полис, банк повышает ставку.

Для залогодержателя

• Ухудшение имущества. Залогодатель перестаёт ремонтировать дом, цена падает.
• Фиктивная продажа. Залогодатель продаёт долю подростку без согласия банка: сделка может быть обжалована;
• Судебные расходы. Обращение взыскания занимает 6–12 месяцев и требует юриста.

Прекращение заклада

1. Полное погашение долга. Банк выдаёт справку, заявление в Росреестр — в течение 5 рабочих дней обременение снимается.
2. Отказ залогодержателя. Возможен только в письменной форме + нотариус + регистрация.
3. Переход права к новому владельцу. При продаже квартиры новый покупатель становится залогодателем.
4. Истечение срока исковой давности. 3 года с даты просрочки — залог прекращается (редко применяется на практике).

Актуальные изменения 2024–2025

• Электронная регистрация в ЕГРН. С 1 марта 2024 года заявление подаётся через портал «Госуслуги» или МФЦ, бумажные формы отменены.
• Налог на доход от продажи закладной. Если залогодержатель продаёт право требования физлицу, НДФЛ 13 % удерживается агентом.
• Упрощённое банкротство физлиц. При банкротстве заёмщика закладный дом не продаётся до судебного решения о признании несостоятельности (ФЗ-127 новая глава).
• Расширение категории «земель для ИЖС». Теперь можно заложить участок, если он в аренде на 49 лет (раньше только собственность).

Пошаговая инструкция оформления заклада в 2025 г.

1. Подготовка документов:
   • правоустанавливающие документы на недвижимость (ЕГРН-выписка не старше 5 дней);
   • согласие супруга(и) нотариально;
   • оценка независимого оценщика (для банковской ипотеки).
2. Нотариальное удостоверение (если предмет — доля в квартире).
3. Онлайн-подача в Росреестр:
   • вход через «Госуслуги»;
   • загрузка договора, выписки, квитанции госпошлины 2000 ₽;
   • получение электронной подписи МФЦ или банка.
4. Регистрация и получение выписки ЕГРН без обременения → готово.

Совет: сохраняйте скриншоты всех этапов онлайн-оформления и PDF-выписку ЕГРН — при продаже квартиры они пригодятся.

• Всегда проверяйте отсутствие обременений в ЕГРН до подписания договора.
• Не соглашайтесь на «серые» договоры закладных, где отсутствует банк, это риск мошенничества.
• При просрочке платежа ≤ 30 дней обращайтесь к банку за реструктуризацией: закон обязывает рассмотреть заявление.

Кратко: заклад в 2025 году — это юридически оформленная ипотека с полным циклом в Росреестре. Соблюдайте форму, следите за сроками, и риск потерять жильё сведётся к минимуму.