Каждый владелец недвижимости, планирующий продать квартиру, дом, земельный участок или коммерческую недвижимость, должен чётко понимать: от даты приобретения объекта до даты его продажи зависит, придётся ли платить 13 % или 15 % НДФЛ․ Ниже, самая свежая, актуальная на 04 июля 2026 года информация, включая изменения в НК РФ, которые вступили в силу с 01 января 2025 года․
Какой срок владения освобождает от налога в 2025-2026 гг․?
| Вид имущества | Минимальный «льготный» срок владения | Особые условия |
|---|---|---|
| Жилая недвижимость (квартира, комната, дом, доля) | 3 года | Применяется, если объект получен:
|
| Земельный участок под ИЖС, ЛПХ, СНТ | 3 года | |
| Любая другая недвижимость (коммерция, «вторичка», покупка-продажа) | 5 лет | Нет дополнительных условий |
Как именно считается срок?
В 2025 году в НК РФ был уточнён механизм исчисления срока:
- Единое правило: отсчёт начинается со дня государственной регистрации права собственности в ЕГРН (дата из выписки)․
- Если квартира куплена по ДДУ/ДКП в новостройке: срок ведётся с даты полной оплаты доли, а не с момента получения ключей․
- При наследовании: срок начинает течь со дня открытия наследства (дата смерти наследодателя), даже если свидетельство получено позже․
- При долевом участии: если доля была приобретена в разное время, срок считается от даты регистрации последней доли․
Примеры из практики
Пример 1: «единственное жильё», продажа через 3 года
Иван купил квартиру 15 марта 2022 г․ и продал её 20 апреля 2025 г․ На момент продажи у него и его жены больше никакой недвижимости нет․ Налог не платится, так как выполнены оба условия: соблюдён 3-летний срок и «единственность» жилья․
Пример 2: коммерческий офис, продажа через 4 года
ООО «Альфа» приобрело офис 01 июня 2021 г․ и продаёт его 01 сентября 2025 г․ Срок владения 4 года 3 месяца — меньше 5 лет, поэтому НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽) обязателен․
Декларация и сроки
- Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся 3-НДФЛ․
- Не позднее 15 июля того же года уплачивается рассчитанный налог․
- ИФНС в автоматическом режиме может начислить налог по кадастровой стоимости × 0,7, если цена в договоре занижена․
Как законно уменьшить платёж?
Даже если срок «льготный» не выдержан, можно применить налоговые вычеты:
- Расходный вычет: продажная цена — фактические расходы на приобретение (чеки, договор ДДУ/ДКП, акты приёмки)․
- Имущественный вычет: 1 000 000 ₽ — если документы о расходах потеряны или расходы < 1 млн ₽․
- Можно комбинировать: применить расходный вычет к одной квартире, 1 млн ₽, к другой․
Что ждёт продавцов после 2026 года?
В 2026 году продолжит действовать прогрессивная шкала НДФЛ:
- до 2,4 млн ₽ — 13 %;
- свыше 2,4 млн ₽ — 15 %․
Также в Госдуме уже обсуждается возможное повышение «льготного» срока до 7 лет для объектов, приобретённых исключительно на вторичном рынке․ Пока это только инициатива, но в 2027 году изменения могут вступить в силу․
- Уточните: когда именно вы зарегистрировали право собственности․
- Проверьте, не является ли объект «единственным жильём»․
- Посчитайте возможные налоги: (цена продажи − расходы) × 13 %/15 %․
- Соберите документы на расходы или подготовьте вычет 1 000 000 ₽․
- Не забудьте: срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля, оплата — до 15 июля․
Запомните: своевременное планирование продажи может сохранить сотни тысяч рублей․ Если сомневаетесь — консультируйтесь с квалифицированным налоговым юристом или бухгалтером․