04 августа 2026 года — вопросы использования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (МКД) остаются одними из самых конфликтных.
В центре внимания — статья 36 ЖК РФ, которая закрепляет за собственниками помещений право общей долевой собственности на такое имущество, а также возможности его ограничения.
Что считается «общим имуществом»
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу относятся:
- межквартирные лестничные площадки, лифты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи и подвалы;
- помещения для социально-бытовых нужд (досуг, спорт, кружки и т.д.);
- крыши, несущие и ненесущие конструкции, инженерные системы, обеспечивающие доступ инвалидов;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для эксплуатации дома.
Важно: с 01 сентября 2026 года вступают в силу изменения (Федеральный закон № 564-ФЗ от ), которые уточнят перечень объектов (см. примечание в КонсультантПлюс).
Кто и как может ограничить право на использование общего имущества
Основное правило
Часть 2 ст. 36 ЖК РФ: собственники владеют, пользуются и в пределах закона распоряжаются общим имуществом.
Уменьшение состава общего имущества
Часть 3 ст. 36 ЖК РФ: уменьшить размер общего имущества можно только с согласия всех собственников и исключительно путём реконструкции дома.
Передача в пользование третьим лицам
Часть 4 ст. 36 ЖК РФ: общее собрание собственников может передать объекты общего имущества иным лицам, если это:
- не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц;
- оформлено по решению общего собрания.
Доступ инвалидов и сети связи
- Часть 4.1: приспособление общего имущества для доступа инвалидов допускается без решения общего собрания, если не требуются деньги собственников.
- Части 4.2–4.3: операторы связи вправе монтировать сети без решения собрания, но обязаны устранять ущерб и нарушения нормативов (ФЗ № 67-ФЗ от ).
Публичный сервитут и обременения
Часть 5 ст. 36 ЖК РФ: земельный участок может быть обременён правом ограниченного пользования (сервитутом) в пользу третьих лиц. Споры решаются в суде.
Разрушение дома: что происходит с землёй
Часть 6 ст. 36 ЖК РФ: при гибели или сносе дома собственники сохраняют долю в праве на земельный участок и объекты благоустройства пропорционально своей доле в общем имуществе.
Практический кейс: ограничение стоянки на придомовой территории
Фактическая ситуация
В Челябинске (ул. Кирова, д. 86) общим собранием собственников (64,7 % голосов) было принято решение:
- запретить арендаторам нежилого помещения использовать придомовую территорию для стоянки и загрузки/выгрузки;
- обязать пользоваться только индивидуальным входом со стороны улицы.
Позиция арендаторов
Арендаторы (доверенные лица собственника нежилого помещения) заявляют, что:
- обладают правом пользоваться двором как собственники доли в общем имуществе;
- доверенность даёт им «полный доступ».
Правовая оценка
Адвокат Вячеслав Панченко (Правовед.ru, ):
«Согласно ЖК РФ, право общей долевой собственности не даёт возможности выдела доли в натуре и не разрешает отчуждение доли отдельно от квартиры. Решение общего собрания, принятое в установленном законом порядке, обязательно для всех собственников, включая нежилые помещения».
Иными словами, доверенность не расширяет права пользователя сверх установленного общим собранием порядка, а арендаторы обязаны соблюдать ограничения.
Как оспорить или защитить ограничение: алгоритм действий
- Проверить кворум и процедуру: убедиться, что решение принято >50 % голосов от общей площади.
- Сформировать доказательства: протокол собрания, повестка, подсчёт голосов.
- Направить претензию: сослаться на ст. 36 ЖК РФ и п. 2 ст. 290 ГК РФ (невозможность выдела доли).
- Суд: если нарушитель не прекращает действия — подать иск о прекращении нарушений и компенсации вреда (ст. 1064 ГК РФ).
Ограничить право на общее имущество можно только по решению общего собрания собственников, принятому в установленном законом порядке.
Ни доверенность, ни аренда нежилого помещения не дают права игнорировать такое решение. В спорных ситуациях ключевым аргументом становится ст. 36 ЖК РФ и разъяснения высших судов о невозможности выделения доли в праве общей собственности на общее имущество.