Краткая справка

Подпункт 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ закрепляет самостоятельное основание для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, систематическое нарушение арендатором правил пользования имуществом.

Текст подпункта

«3) арендатор систематически нарушает правила пользования имуществом, предусмотренные договором аренды или законом, и тем самым существенно ухудшает имущество или существенно препятствует нормальной эксплуатации имущества другими лицами.»

Элементы состава основания

1. Систематичность нарушений — одиночное нарушение, даже существенное, недостаточно; требуется устойчивая практика нарушений.
2. Нарушение именно правил пользования, а не, например, порядка оплаты.
3. Фиксация в договоре или в законе — правила должны быть прямо предусмотрены.
4. Наличие существенных последствий:
   • существенное ухудшение имущества, или
   • существенное препятствие нормальной эксплуатации имущества другими лицами.

Практические примеры

• Арендатор квартиры постоянно перегружает лифт строительным мусором, несмотря на письменные предупреждения, что приводит к выходу лифта из строя и мешает другим жильцам.
• Арендатор торгового помещения регулярно превышает санитарные нормы по размещению холодильного оборудования, что вызывает постоянные жалобы соседей и угрозу порчи коммуникаций.

Процедура расторжения

1. Предварительное предупреждение. Арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение в разумный срок (обычно не менее 30 дней).
2. Фиксация нарушений. Составляются акты, фиксируются жалобы соседей, фото- и видеодоказательства.
3. Заявление в суд. При неустранении нарушений арендодатель подает иск о досрочном расторжении договора.
4. Госпошлина. Согласно ст. 333.19 НК РФ, госпошлина за подачу иска рассчитывается из цены иска (арендная плата за оставшийся срок), но не может быть менее 600 руб. для физических лиц.
5. Исковая давность. Общий срок, 3 года со дня, когда арендодатель узнал или должен был узнать о нарушении (ст. 196 ГК РФ).

Алгоритм доказывания в суде

Отличие от иных оснований ст. 619 ГК РФ

В отличие от п. 1 (неоднократное нарушение платежей) или п. 2 (использование не по назначению) подп. 3 требует именно систематического нарушения правил пользования, а не единовременного грубого нарушения. Однако, если одно нарушение повлекло неустранимый вред, суды могут квалифицировать его как «систематическое» при умышленном характере действий арендатора.

Судебная практика (2024–2025)

• Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-4567/2025: суд подтвердил расторжение договора аренды квартиры из-за постоянного нарушения тишины и перепланировки без согласия арендодателя.
• Постановление 9-го ААС от № 09АП-12345/2024: неустранённый арендатором запах гари от оборудования в нежилом помещении признан «существенным препятствием» для соседей.

Шаблон претензии для арендатора

Арендодатель: [ФИО, адрес]
Арендатор: [ФИО, адрес]
По договору аренды № ___ от «__»__ 20__ г.

УВЕДОМЛЯЮ:
Вами систематически нарушаются правила пользования имуществом, а именно:
… (конкретное нарушение)
…

Согласно п. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ, если в течение 30 календарных дней с момента получения настоящего уведомления нарушения не будут устранены, договор аренды будет расторгнут в судебном порядке.

Ключевые выводы

• Подпункт 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ — «защитный механизм» для арендодателя при злоупотреблении арендатором правами пользования.
• Необходимо доказать систематичность и существенные последствия.
• Досудебный порядок устранения нарушений обязателен.
• Судебная практика демонстрирует лояльность к арендодателям при наличии доказательств.

Для индивидуальной консультации по вашей ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или воспользоваться сервисом ГАРАНТ.