Актуальность. Как показывает практика , наиболее часто при расторжении договора найма жилого помещения стороны ссылаются именно на подпункт 4 пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой статье мы подробно разберёмся, что именно законодатель имел в виду и как применять норму в 2026 году.
Текст подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ
Цитируем дословно:
«1. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения …
…
4) если жилое помещение находится в состоянии, непригодном для проживания, в т.ч. в случае признания его непригодным для проживания органом местного самоуправления …»
Ключевые элементы нормы
- Субъект права. Право расторжения закреплено исключительно за нанимателем, а не за наймодателем.
- Момент реализации. Наниматель может воспользоваться правом «в любое время», то есть без соблюдения предварительного срока.
- Конкретное основание. Дом или квартира пришли в непригодное для проживания состояние.
Что считается «непригодным для проживания»?
Судебная практика (см., например, Постановление Президиума Верховного Суда РФ от № 126-ПВ22) выделяет три группы признаков:
- Физические повреждения: обрушение несущих конструкций, прорыв труб, массовая плесень.
- Инженерные системы: отсутствие отопления более 48 ч зимой, полное отключение водоснабжения.
- Акт органа местного самоуправления: наиболее весомое доказательство. Акт должен содержать:
- дата и номер документа;
- должности и Ф. И. О. лиц, составивших проверку;
- чёткий вывод: «помещение признано непригодным для постоянного проживания».
Алгоритм действий нанимателя
Шаг 1. Фиксация нарушений
Сделайте фото- и видеосъёмку, пригласите независимого эксперта-техника.
Шаг 2. Обращение в жилищную инспекцию
Подайте заявление (форма 9-ЖКХ) через портал gosuslugi.ru или лично.
Шаг 3. Получение акта
Обычно срок составления — до 30 календарных дней (ст. 23 Закона 131-ФЗ).
Шаг 4. Направление уведомления наймодателю
Форма уведомления свободная, но важно указать:
- ссылку на подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ;
- дату и номер акта;
- желаемую дату расторжения и выселения.
Практические советы 2026 года
| Ситуация | Рекомендация |
|---|---|
| Акт выдан, но наймодатель отказывается подписать соглашение о расторжении | Подайте в суд по месту нахождения жилого помещения иск о признании договора прекращённым (ст. 131 ГПК РФ). |
| Нет акта, но квартира затоплена | Можно сослаться на «иные неустранимые недостатки» (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ), но вероятность спора выше. |
| Используется «бронирование» на Airbnb, а не соцнайм | Норма применяется ко всем видам найма жилых помещений, включая краткосрочную аренду. |
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Обязан ли я оплатить коммунальные услуги после расторжения договора?
Ответ: До фактического выселения — да, после передачи ключей — нет. Фиксируйте передачу в акте приёма-передачи.
Вопрос: Может ли наймодатель потребовать штраф за досрочное расторжение?
Ответ: Нет, подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ относится к безусловному праву нанимателя, поэтому неустойка не применяется.
Подпункт 4 пункта 1 статьи 620 ГК РФ — это «аварийный выход» для нанимателя, столкнувшегося с аварийным или ветхим жильём. Главное — документально подтвердить непригодность помещения, после чего расторжение договора станет вопросом одного уведомления.
Дата актуализации статьи: 04 августа 2026 г.