Договор найма жилого помещения, это соглашение, в котором одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания (ст. 671 ГК РФ). В отличие от договора аренды, данный договор регулируется отдельной главой Гражданского кодекса и не подчиняется общим нормам аренды.
Обязательные условия договора
Согласно ст. 674 ГК РФ, договор должен быть заключён в письменной форме. При этом в тексте обязательно должны быть указаны:
- Предмет договора — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, дом, комната).
- Стороны договора:
- Наймодатель: собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо.
- Наниматель: физическое лицо, которое будет проживать в помещении.
- Срок найма — не может превышать 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет.
- Размер и порядок оплаты — фиксированная плата за пользование жильём, сроки и способы внесения.
Дополнительные положения
- Количество проживающих — указываются лица, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем.
- Обязанности сторон:
- Наймодатель обязан передать помещение в надлежащем состоянии, обеспечить безопасность проживания и не вмешиваться в пользование жильём.
- Наниматель обязан своевременно вносить плату, бережно эксплуатировать помещение, не производить перепланировку без согласия наймодателя.
- Ответственность сторон — штрафы, неустойки, условия расторжения договора.
- Особые условия — возможность проживания домашних животных, запрет на субаренду, порядок устранения поломок и т. д.
Виды договоров найма
| Тип договора | Особенности |
|---|---|
| Коммерческий найм | Заключается между физическими или юридическими лицами на рыночных условиях. Подлежит государственной регистрации, если срок превышает 1 год. |
| Социальный найм | Заключается между гражданином и органом местного самоуправления. Предоставляется малоимущим гражданам на безвозмездной основе. |
| Найм в жилищном фонде социального использования | Регулируется ст. 672 ГК РФ. Помещение предоставляется гражданам, состоящим на учёте как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. |
Процедура заключения
- Подготовка документов:
- Паспорта сторон.
- Свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
- Выписка из ЕГРН (если требуется).
- Составление договора — желательно в 2 экземплярах.
- Подписание и оплата — обе стороны подписывают договор, наниматель вносит первый платёж.
- Регистрация (при необходимости) — если срок превышает 1 год, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Расторжение договора
Договор может быть расторгнут:
- По соглашению сторон.
- В одностороннем порядке:
- Наймодатель может расторгнуть договор в случае систематической неуплаты, порчи имущества или нарушения правил проживания.
- Наниматель может расторгнуть договор с предупреждением за 1 месяц без объяснения причин.
- По решению суда — в случае споров.
Важные советы
• Проверьте документы на жильё и собственника.
• Опишите состояние помещения при передаче (акты приёма-передачи).
• Укажите точные сроки и суммы оплаты во избежание конфликтов.
• Храните копию договора и платёжные документы.