Дата актуализации: 04 июля 2026 г.

Что такое ТСН и зачем оно нужно

Товарищество собственников недвижимости (ТСН), это добровольное объединение владельцев недвижимого имущества, создаваемое для совместного управления общим имуществом и решения других задач, предусмотренных законом.
В отличие от управляющей компании, ТСН является некоммерческой организацией и действует не ради прибыли, а исключительно в интересах собственников.

Основные цели создания ТСН:

• управление общим имуществом в многоквартирном доме (или нескольких домах);
• содержание, ремонт и модернизация инженерных систем;
• обеспечение коммунальных услуг;
• привлечение подрядчиков и контроль за качеством их работ;
• защита прав и интересов собственников.

Нормативная база

Регулирование деятельности ТСН осуществляется:

1. Гражданским кодексом РФ:
   • Статья 291 ГК РФ — «Товарищество собственников жилья»;
   • Статья 123.12 ГК РФ — «Основные положения о товариществе собственников недвижимости».
2. Федеральным законом от № 217-ФЗ — о внесении изменений в ГК РФ в части ТСН;
3. Федеральным законом от № 7-ФЗ — о внесении изменений в статью 291 ГК РФ;
4. Законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Кто может создать ТСН

Создать ТСН могут собственники помещений (квартир, нежилых помещений) в одном или нескольких многоквартирных домах, а также собственники жилых домов, дач, гаражей и других объектов, если:

• дома/земельные участки имеют общую границу;
• имеются общие инженерные сети и инфраструктура (теплосети, водопровод, электричество и т.д.);
• собственники желают объединить усилия по управлению общим имуществом.

Важно: в одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ (вид ТСН). При этом ТСН может объединять несколько домов, если они отвечают вышеуказанным критериям.

Пошаговая инструкция создания ТСН

Шаг 1. Подготовительный этап

• Определить состав инициативной группы (не менее 3–5 человек).
• Собрать сведения о собственниках всех помещений.
• Изучить техпаспорт дома, кадастровые планы, документы на землю.

Шаг 2. Проведение общего собрания

Инициаторы направляют каждому собственнику письменное уведомление о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Повестка дня:

1. решение о создании ТСН;
2. утверждение устава;
3. избрание органов управления (правление, ревизионная комиссия);
4. определение размера взносов и платежей.

Кворум считается достигнутым, если присутствуют владельцы более 50 % голосов от общего числа голосов собственников.
Решения принимаются простым большинством голосов присутствующих, за исключением особо значимых вопросов, требующих квалифицированного большинства (2/3) или единогласия.

Шаг 3. Разработка и утверждение устава

Устав ТСН должен содержать:

• наименование с обязательным указанием «товарищество собственников недвижимости»;
• место нахождения (юридический адрес);
• предмет и цели деятельности;
• порядок формирования органов управления и контроля;
• порядок приёма/выбытия членов;
• источники формирования имущества (членские взносы, целевые взносы, добровольные пожертвования и др.);
• условия реорганизации и ликвидации.

Шаг 4. Государственная регистрация

1. Подготовить комплект документов:
   • заявление по форме Р11014;
   • устав (2 экз.);
   • протокол общего собрания;
   • реквизиты и паспортные данные председателя правления;
   • гарантийное письмо о предоставлении юридического адреса (или правоустанавливающие документы на помещение).
2. Подать заявление:
   • в МФЦ;
   • через портал gosuslugi.nalog.gov.ru;
   • в ИФНС по месту регистрации.
3. Получить:
   • свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН);
   • запись в ЕГРЮЛ;
   • печать (по необходимости);

Шаг 5. Открытие расчётного счёта и постановка на налоговый учёт

В течение 7 дней после регистрации необходимо:

• открыть расчётный счёт в банке;
• известить ИФНС о выборе системы налогообложения (обычно УСН 6 % или 15 %);
• встать на учёт в Фонды (ПФР, ФСС) — если планируется заключать трудовые договоры.

Органы управления ТСН

1. Общее собрание собственников — высший орган; принимает ключевые решения.
2. Правление — исполнительный орган; руководит текущей деятельностью.
3. Ревизионная комиссия (или ревизор) — контролирует финансово-хозяйственную деятельность правления.

Права и обязанности участников

Права:

• голосовать на общих собраниях;
• получать информацию о деятельности ТСН;
• пользоваться общим имуществом наравне с другими собственниками.

Обязанности:

• своевременно вносить членские и целевые взносы;
• соблюдать устав и решения общего собрания;
• не причинять ущерб общему имуществу.

Особенности ответственности

ТСН отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Собственники не отвечают по долгам ТСН, а ТСН не отвечает по долгам собственников.
Это ключевое правило закреплено в п. 3 ст. 123.12 ГК РФ.

Преобразование и ликвидация

• Преобразование: ТСН может быть преобразовано в потребительский кооператив по решению общего собрания.
• Ликвидация: проводится по инициативе собственников или по решению суда (например, при систематическом нарушении законодательства).

Распространённые ошибки при создании ТСН

1. Недостаточный кворум на собрании. Всегда фиксируйте явку в протоколе.
2. Неверное наименование в уставе. Обязательно включите слово «недвижимости».
3. Отсутствие юридического адреса. Необходимо гарантийное письмо или договор аренды.
4. Смешение ТСЖ и ТСН. ТСЖ — это разновидность ТСН, но формы заявлений различаются.

Создание ТСН позволяет собственникам взять управление домом в свои руки, повысить прозрачность расходов и качество предоставляемых услуг.
Вся процедура регламентирована ГК РФ и не требует лицензий, но требует строгого соблюдения формальностей.
При необходимости рекомендуется привлечь юриста для подготовки документов и сопровождения регистрации.

Информация подготовлена на основании действующего законодательства РФ по состоянию на 04 июля 2026 г. При изменении норм проверяйте актуальность данных на официальных ресурсах.