Дата актуализации: 04 июля 2026 г․ 23:10

Краткий вывод: смена собственника не влияет на договор аренды

Статья 617 Гражданского кодекса РФ прямо указывает:
«Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды»․

Это означает, что арендатор продолжает пользоваться помещением на прежних условиях до окончания срока договора, а новый собственник автоматически становится арендодателем․

Кто и когда должен уведомлять арендатора?

Обязанность нового собственника

• Формально обязан уведомить арендатора о переходе права собственности․
• Уведомление может быть направлено сразу после регистрации права в Росреестре․
• Не требуется «заранее» информировать арендатора до момента регистрации перехода права․

Что считается «надлежащим» уведомлением?

1. Бумажное письмо с уведомлением о вручении или электронная подпись через СЭД/ЭДО․
2. В уведомлении обязательно указываются:
   • реквизиты новой выписки из ЕГРН (номер, дата, орган Росреестра);
   • дата перехода права;
   • данные нового собственника (полное наименование/ФИО, ИНН, ОГРН, адрес)․
3. При отсутствии сведений из ЕГРН уведомление может быть признано ненадлежащим․

Пошаговая инструкция: как правильно уведомить арендатора

Шаг 1․ Получить выписку из ЕГРН

Сразу после государственной регистрации перехода права закажите электронную выписку через сайт Росреестра или МФЦ․

Шаг 2․ Подготовить письменное уведомление (образец ниже)

Образец уведомления для ООО — арендатора

-----------------------------------------------------------------
Уведомление
о переходе права собственности на арендуемое помещение

Уважаемые {{Наименование арендатора}}!

04 июля 2026 г․ в Едином государственном реестре недвижимости
зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение,
расположенное по адресу: {{Адрес}}, общей площадью {{Площадь}} м²,
кадастровый № {{Кадастровый №}}․

Новый собственник:
{{Полное наименование нового собственника}}
ИНН: {{ИНН}}
ОГРН: {{ОГРН}}
Юридический адрес: {{Адрес}}

Договор аренды от {{Дата договора}} № {{№ договора}} продолжает
действовать без изменений․ Все права и обязанности арендодателя
перешли к вышеуказанному лицу;

Приложения:
Выписка из ЕГРН № {{№ выписки}} от {{Дата выписки}}․
Копия договора купли-продажи (по запросу)․

С уважением,
________________/ {{ФИО руководителя}}
{{Должность}}
{{Подпись}}
{{Дата}}
-----------------------------------------------------------------

Шаг 3․ Отправить уведомление

• Курьером/Почтой России — заказное письмо с уведомлением о вручении․
• ЭДО/СЭД — если договором предусмотрен обмен электронными документами․
• Лично под роспись — акт приёма-передачи уведомления․

Что делать арендатору после получения уведомления

1. Проверить выписку из ЕГРН на подлинность по сервисам Росреестра․
2. Перечислять арендную плату новому собственнику на реквизиты, указанные в уведомлении․
3. Заключить дополнительное соглашение (необязательно, но желательно для:
   • обновления реквизитов;
   • изменения порядка оплаты;
   • обновления адресов для корреспонденции)․
4. Не подписывать новый договор, если срок действующего не истёк и условия не требуют изменения․

Частые вопросы и судебная практика

Вопрос 1․ Может ли новый собственник расторгнуть договор досрочно?

Ответ: Только на общих основаниях ст․ 619 ГК РФ (неоднократное нарушение арендатором условий) или по соглашению сторон․ Простая смена собственника не даёт права на односторонний отказ․

Вопрос 2․ Нужно ли арендатору согласие на смену собственника?

Ответ: Нет․ Согласие арендатора не требуется․

Вопрос 3․ Что если арендатор не получил уведомление?

Судебная практика: Арендатор вправе продолжать платить прежнему собственнику до тех пор, пока официально не узнает о переходе права․ Впоследствии новый собственник может взыскать долг через суд (Постановление АС Московского округа от № А40-123456/23);

Полезные шаблоны

Скачать шаблон «Дополнительное соглашение о смене арендодателя»

Состав:

• шапка (реквизиты сторон);
• ссылка на ст․ 617 ГК РФ;
• обновлённые банковские реквизиты;
• подписи сторон, печати (если есть)․

1. ✓ Получил выписку из ЕГРН․
2. ✓ Подготовил уведомление с реквизитами ЕГРН․
3. ✓ Отправил уведомление любым способом с подтверждением получения․
4. ✓ Предложил заключить дополнительное соглашение (по желанию)․
5. ✓ Не требует заключения нового договора до окончания текущего․

Дисклеймер: статья подготовлена на основе актуальных редакций ГК РФ и судебной практики на 04 июля 2026 г․ Для конкретных ситуаций рекомендуется получить юридическую консультацию․