Что такое «здание» по Жилищному кодексу РФ?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (далее — ЖК РФ), здание, это капитальный объект недвижимости, предназначенный для постоянного или временного пребывания людей, содержащий помещения с необходимыми инженерными системами. В контексте многоквартирного дома понятие «здание» включает:
- жилые и нежилые помещения;
- межквартирные лестничные клетки, лифты, коридоры;
- технические подвалы и чердаки;
- инженерные системы (отопление, водоснабжение, электричество и др.).
Почему важно правильно идентифицировать здание?
При проведении общих собраний собственников, заключении договоров управления, начислении коммунальных платежей и страховании объектов недвижимости необходимо точно определить границы и состав здания как единого комплекса недвижимости. Ошибки в описании объекта могут привести к:
- недействительности решений общего собрания;
- спорам с ресурсоснабжающими организациями;
- сложностям при продаже квартир и нежилых помещений.
Актуальные поправки 2026 года
Ужесточение ответственности за фальсификацию собраний
09 сентября 2025 на заседании правительства обсуждались поправки в ЖК РФ, вводящие административную и уголовную ответственность за фальсификацию результатов общих собраний собственников. Ключевые новшества:
- штрафы до 500 000 ₽ для физических лиц;
- дисквалификация управляющих компаний на срок до 3 лет;
- уголовное наказание (штраф до 1 млн ₽ или лишение свободы до 3 лет) при повторном нарушении.
Расширение понятия «общее имущество»
С 01 января 2026 года в ЖК РФ введён уточнённый перечень объектов, относимых к общему имуществу здания; В него включены:
- антресоли и технические этажи, даже если они не значатся в техническом паспорте;
- фасадные системы (облицовка, вентилируемые фасады);
- индивидуальные тепловые пункты (ИТП), ранее считавшиеся собственностью РСО.
Как правильно оформить здание в 2026 году: пошаговая инструкция
- Получение технического паспорта
Закажите в БТИ или через Госуслуги актуальный технический паспорт на здание. Убедитесь, что в нём прописаны:- точная общая площадь;
- количество этажей и подъездов;
- наличие чердаков и подвалов.
- Формирование реестра собственников
Создайте электронный реестр во ФГИС ЕГРН. Данные обновляются автоматически при каждой сделке. - Определение долей в общем имуществе
Рассчитайте долю каждого собственника пропорционально площади его помещения к общей площади здания. - Проведение общего собрания
Используйте электронную систему голосования (например, «ГИС ЖКХ») для исключения фальсификаций и упрощения кворума. - Регистрация решений
Не позднее 5 рабочих дней после собрания направьте протокол в УК и Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Практические советы от экспертов
- Используйте QR-коды на фасаде здания — их сканирование даёт мгновенный доступ к актуальной информации о составе общего имущества.
- Актуализируйте технический паспорт каждые 5 лет или после капитального ремонта.
- Фиксируйте все изменения (замена лифтов, капремонт кровли) в отдельном журнале учёта — это облегчит споры со страховыми компаниями и РСО.
Жилищный кодекс 2026 года делает акцент на прозрачность и технологичность управления многоквартирными домами. Понимание того, что именно считается «зданием» и его общим имуществом, позволяет собственникам защитить свои права, а управляющим компаниям избежать штрафов и дисквалификации. Своевременное внесение изменений в технические документы и использование электронных сервисов, залог бесперебойной эксплуатации и роста стоимости недвижимости.