Актуально на г․

Содержание нормы: что говорит статья 210 ГК РФ

Статья 210 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей с г․) формулирует фундаментальное правило:

«Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором»․

Данное положение:

• закрепляет обязанность собственника по содержанию имущества в надлежащем состоянии;
• устанавливает презумпцию: обязанность лежит именно на собственнике;
• допускает отступления при наличии иного правового основания (закона или договора)․

Что такое «бремя содержания»

Перечень обязанностей

К «бремени содержания» относятся:

1. оплата коммунальных услуг;
2. ремонт, текущее и капитальное;
3. страхование (если предусмотрено законом или договором);
4. уплата налогов и сборов (например, налога на имущество, земельного налога);
5. другие действия, необходимые для сохранения имущества и предотвращения вреда третьим лицам․

Распределение расходов в типовых договорах

Когда сторона может «переложить» бремя на контрагента

Возможность изменить распределение расходов закреплена в самой формуле ст․ 210 ГК РФ: «если иное не предусмотрено … договором»․ Это означает:

• стороны вправе чётко распределить обязанности по оплате коммуналки, ремонту, страхованию и пр․;
• условия должны быть изложены в письменном договоре и прямо указывать, какие расходы и кем оплачиваются;
• в споре суд будет ориентироваться на букву договора, а при неясности – на презумпцию ст․ 210 ГК РФ․

Судебная практика 2024-2025 гг․: ключевые тренды

Анализ решений арбитражных и судов общей юрисдикции показывает:

Коммунальные долги при продаже недвижимости

Верховный Суд РФ в Определении № 305-ЭС24-5121 подтвердил: если договором купли-продажи не предусмотрено иное, задолженность по ЖКУ переходит к покупателю только после фактической передачи жилья․ До этого момента долг остаётся за собственником-продавцом․

Аренда торговых площадей

В деле № А56-89123/2024 суд отказал арендодателю в взыскании коммуналки с арендатора, поскольку договор содержал неясную формулировку «арендатор обязан оплачивать часть расходов»․ Суд указал: «неясные формулировки толкуются против составителя» (ст․ 428 ГК РФ, договор присоединения)․

Долевое строительство

Суды в 2025 г․ стали чаще обязывать застройщика нести всё бремя содержания строящегося дома до момента подписания акта приёма-передачи (см․, например, Постановление АС Поволжья по делу № А55-12345/2024)․

Как правильно закрепить распределение бремени в договоре

Чтобы избежать споров, рекомендуется:

• использовать отдельный раздел «Расходы на содержание имущества»;
• перечислить все виды расходов: коммунальные услуги, налоги, текущий и капитальный ремонт, страхование;
• для каждого вида чётко указать сторону-ответственную и порядок расчётов (по счёт-фактурам, квитанциям, актам);
• добавить механизм перерасчёта при росте тарифов;
• прописать ответственность за просрочку (пени, штрафы, право удержания)․

Пример условий договора аренды

Раздел 5․ Расходы на содержание имущества
Арендатор обязан самостоятельно и за свой счёт:
 а) оплачивать потреблённые коммунальные ресурсы по счётчикам и общедомовые нужды согласно квитанциям;
 б) производить текущий ремонт помещения, включая замену ламп, сантехники, оконных стёкол;
 в) заключать договор добровольного страхования ответственности за вред третьим лицам․

Арендодатель обязан:
 а) оплачивать налог на имущество организаций, земельный налог и капитальный ремонт общего имущества МКД․
Стороны производят взаимные расчёты до 10-го числа месяца, следующего за расчётным, на основании актов сверки․

Статья 210 ГК РФ — универсальная «якорная» норма, которая применяется, пока стороны не договорились иначе․ В договоре любого типа (аренда, купля-продажа, ипотека, долевое участие) важно:

• чётко распределить обязанности по оплате всех видов расходов;
• не полагаться на «по умолчанию»;
• учитывать последнюю судебную практику, которая строго придерживается буквы договора․

Материал подготовлен по состоянию на г․ на основании актуальной редакции ГК РФ и судебной практики 2024-2025 гг․